Μίσθωση κατοικίας

1. Η σύμβαση της μίσθωσης κατοικίας

Με τη σύμβαση της μίσθωσης ο ένας εκ των συμβαλλομένων, δηλαδή ο εκμισθωτής, έχει την υποχρέωση να παραχωρήσει στον δεύτερο των συμβαλλομένων, δηλαδή τον μισθωτή, τη χρήση του ακινήτου για όσο χρόνο έχει συμφωνηθεί μεταξύ τους ότι θα διαρκέσει η σύμβαση της μίσθωσης. Ο μισθωτής αντίστοιχα έχει την υποχρέωση να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στον εκμισθωτή, όταν και όπου ορίζεται στη σύμβαση και να παραδώσει το μίσθιο κατά τη λήξη της μίσθωσης στην κατάσταση που το παρέλαβε.

2. Πώς καταρτίζεται η σύμβαση μίσθωσης για κατοικία

Η σύμβαση μισθώσεως καταρτίζεται εγγράφως με την υπογραφή ενός ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης μεταξύ των δύο συμβαλλομένων (εκμισθωτή – μισθωτή), στο οποίο αναγράφονται ο τόπος και ο χρόνος της σύνταξής του, καθώς και τα πλήρη στοιχεία των συμβαλλομένων μερών(όνομα, επώνυμο, πατρώνυμο, κατοικία, Α.Φ.Μ., ΔΟΥ κ.τ.λ.).

Ως εκμισθωτής αναγράφεται το άτομο ή τα άτομα στην κυριότητα των οποίων ανήκει το ακίνητο, ενώ σε ό,τι αφορά τον μισθωτή, στην περίπτωση που πρόκειται για συζύγους, μπορεί να αναγραφεί και μόνο το ένα εκ των δύο ονομάτων στο συμφωνητικό.

3. Τι πρέπει να περιλαμβάνει το ιδιωτικό συμφωνητικό

Το ιδιωτικό συμφωνητικό, πέραν των παραπάνω, πρέπει κυρίως να περιλαμβάνει:

Περιγραφή κατοικίας: Λεπτομερής περιγραφή της κατοικίας, η οποία πρόκειται να μισθωθεί, την οποία ο μισθωτής έχει εξετάσει και βρει της απολύτου αρεσκείας του. Αν υπάρχουν εμφανή ελαττώματα ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει να αποκατασταθούν ή να αναγραφούν στο μισθωτήριο.

Οικονομικές υποχρεώσεις μισθωτή: Στο μισθωτήριο θα πρέπει να αναφέρονται αναλυτικά και όλες οι οικονομικές υποχρεώσεις του μισθωτή πέραν του μηνιαίου μισθώματος, όπως: είναι τα κοινόχρηστα οι λογαριασμοί, τα δημοτικά τέλη κλπ. Παράλληλα θα πρέπει να αναγράφεται η τυχόν επιβάρυνση του μισθωτή από το τέλος χαρτοσήμου , το οποίο ανέρχεται στο ποσό του 3.6% επί του συμφωνηθέντος μισθώματος (σύμφωνα με πληροφορίες το τέλος χαρτοσήμου πρόκειται να καταργηθεί εντός του 2006). Ενδέχεται ο μισθωτής μετά από συμφωνία με τον εκμισθωτή να κληθεί να πληρώσει και τον συμπληρωματικό φόρο, που ανέρχεται στο 3%, ο οποίος ωστόσο βαρύνει τον ιδιοκτήτη και δεν εντάσσεται στις οικονομικές υποχρεώσεις του μισθωτή.

Λοιπές υποχρεώσεις μισθωτή: Ο μισθωτής υποχρεούται εξάλλου να αποδεχθεί τον κανονισμό της πολυκατοικίας και να συμμορφωθεί προς τις επιταγές του.

Εγγύηση: Η εγγύηση καταβάλλεται κατά τη σύναψη του μισθωτηρίου συμβολαίου και αντιστοιχεί σε ποσό ενός έως δύο μηνιαίων μισθωμάτων ανάλογα με την παλαιότητα του ακινήτου. Το ποσό της εγγύησης δεν συμψηφίζεται με τα μηνιαία μισθώματα και επιστρέφεται κατά την αποχώρηση του ενοικιαστή και την παράδοση της κατοικίας στον ιδιοκτήτη.

Διάρκεια της μίσθωσης: Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνείται ελεύθερα μεταξύ των συμβαλλομένων. Ωστόσο εκ του νόμου και για την προστασία του μισθωτή ορίζεται ότι κάθε μίσθωση κύριας κατοικίας έχει ελάχιστη διάρκεια τρία (3) χρόνια από την έναρξή της, ανεξάρτητα αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερο διάστημα (Ν. 1703/1987). Μετά τη λήξη της τριετίας η μίσθωση είναι δυνατόν να παραταθεί σιωπηρώς μεταξύ των συμβαλλομένων μερών ως αορίστου χρόνου.

Μηνιαίο μίσθωμα – Αύξηση: Στο μισθωτήριο θα πρέπει να αναφέρεται ολογράφως και αριθμητικώς το συμφωνηθέν μίσθωμα. Η ετήσια αύξηση του μισθώματος συμφωνείται ελεύθερα από τα συμβαλλόμενα μέρη. Στα πλαίσια της συνήθους πρακτικής ως ετήσια προσαύξηση ορίζεται το άθροισμα του ετήσιου τιμαρίθμου (πληθωρισμού) πλέον 2-3 μονάδες (επί τοις εκατό). Σε περίπτωση διαφωνίας των μερών και αν η διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη από τριετία, τότε για τα χρόνια της μίσθωσης που υπολείπονται μέχρι τη συμπλήρωση της τριετίας, προβλέπεται ετήσια αύξηση ίση με το 75% του δείκτη τιμών καταναλωτή που ίσχυσε κατά το προηγούμενο έτος.

4. Κατάθεση μισθωτηρίου συμβολαίου στην αρμόδια ΔΟΥ

Για να είναι έγκυρο το μισθωτήριο συμβόλαιο, θα πρέπει μετά την υπογ ραφή του να κατατεθεί από τον ιδιοκτήτη, στην οικεία Δ.Ο.Υ. του μέσα σε 30 μέρες από την υπογραφή του. Στη Δ.Ο.Υ. υποβάλλεται σε δύο αντίγραφα εκ των οποίων το ένα επιστρέφεται θεωρημένο.

5. Ενδεχόμενα προβλήματα μεταξύ των συμβαλλομένων μερών

5.α Άρνηση είσπραξης ενοικίου από τον ιδιοκτήτη Αν το συμφωνηθέν μίσθωμα προσφέρεται κανονικά από τον μισθωτή στον ιδιοκτήτη, και ο τελευταίος αρνείται να το εισπράξει, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα, να καταθέσει τα χρήματα του ενοικίου στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, στο όνομά του ιδιοκτήτη και να του κοινοποιήσει το σχετικό γραμμάτιο με δικαστικό επιμελητή.

5.β Μη καταβολή ή μη προσήκουσα καταβολή του ενοικίου Στην περίπτωση αυτή προβλέπεται ιδιαίτερα σύντομη διαδικασία έξωσης του μισθωτή.

Διαδικασία
α/ Κοινοποίηση εξώδικης δήλωσης-πρόσκληση για πληρωμή των οφειλομένων. Αν τα οφειλόμενα εξοφληθούν μέσα σε ένα μήνα, τότε η διαδικασία σταματάει αυτόματα εδώ, εκτός αν αυτό έχει επαναληφθεί στο παρελθόν.
β/ Σε περίπτωση μη εξόφλησης εκδίδεται και κοινοποιείται "Διαταγή Απόδοσης Μισθίου" η οποία και εκτελείται μετά από 20 ημέρες. Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να ασκήσει Ανακοπή κατά της διαταγής, προβάλλοντας βάσιμους λόγους, όπως είναι η ενδεχόμενη εξόφληση των καθυστερούμενων μισθωμάτων.

5.γ Εκχώρηση οφειλομένων μισθωμάτων στο κράτος Σε περίπτωση που ο μισθωτής αποχωρήσει από μισθωμένη κατοικία, οφείλοντας μισθώματα, τα οποία και τελικά δεν καταβάλει στον ιδιοκτήτη – εκμισθωτή, ο τελευταίος, προκειμένου να απαλλαγεί από την υποχρέωση καταβολής του αναλογούντος φόρου εισοδήματος, έχει τη δυνατότητα εκχώρησης άνευ ανταλλάγματος στο Δημόσιο, στα πλαίσια της διαδικασία υποβολής της φορολογικής του δήλωσης. Το Δημόσιο θα προχωρήσει στην είσπραξη του σχετικού ποσού κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων(ΚΕΔΕ).

6. Μίσθωση Θέσης Στάθμευσης

Για τη μίσθωση θέσης στάθμευσης (parkng) θα πρέπει να γίνει διάκριση ανάμεσα σε υπόγειο θέση στάθμευσης και σε θέσ η στάθμευσης που βρίσκεται στην πυλωτή της πολυκατοικίας.

1) Υπόγεια θέση στάθμευσης

Για τη μίσθωση σε υπόγειο πάρκινγκ ισχύει ό,τι γενικά ισχύει για τις μισθώσεις κατοικίας, καθώς αυτή αποτελεί αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία με δικά της χιλιοστά, η οποία και θα πρέπει να περιγράφεται ως τέτοια στη Σύσταση οριζοντίου Ιδιοκτησίας. Συνεπώς, αυτή είναι δυνατόν να εκμισθωθεί νόμιμα, τόσο σε ενοίκους της πολυκατοικίας όσο και σε τρίτους μη ενοίκους.

2) Θέση στάθμευσης σε πυλωτή

Η θέση στάθμευσης σε πυλωτή δεν αποτελεί ανεξάρτητη και διηρημένη οριζόντια ιδιοκτησία, αλλά έχει αναγνωριστεί και συμφωνηθεί, τόσο από τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών όσο και από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, ότι η αποκλειστική της χρήση ανήκει συγκεκριμένα σε μία από τις οριζόντιες ιδιοκτησίες (διαμερίσματα) της πολυκατοικίας (Α.Π. 158/2005, 160/2005,1554/2005). Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι η θέση στάθμευσης σε πυλωτή δεν ανήκει στην κυριότητα κανενός εκ των ιδιοκτητών ή ενοίκων, αλλά παραχωρείται η αποκλειστική της χρήση, εκ της συστάσεως και του κανονισμού της πολυκατοικίας, στον ιδιοκτήτη ή τον ένοικο συγκεκριμένου διαμερίσματος. Κατά συνέπεια και σύμφωνα με το νόμο αλλά και τις αποφάσεις των ελληνικών δικαστηρίων, η συγκεκριμένη θέση στάθμευσης δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο ανεξάρτητου μισθωτηρίου συμβολαίου.

7. Μίσθωσης Εξοπλισμένης Κατοικίας

Ισχύει ό,τι και για τις μισθώσεις γενικά, με την προσθήκη στις υποχρεώσεις του μισθωτή: να συντηρεί και να αποκαθιστά τυχόν βλάβες του εξοπλισμού (έπιπλα, ηλεκτρικές συσκευές κ.τ.λ) σε περίπτωση φθοράς αυτού καθώς και να τον παραδώσει μαζί με το μίσθιο στην κατάσταση στην οποία τον/τα παρέλαβε. Σε κάθε περίπτωση το συγκεκριμένο θέμα αποτελεί προϊόν ιδιαίτερης συμφωνίας των μερών και θα πρέπει να αναφέρεται ρητά.

8. Μίσθωση Μονοκατοικίας

Για τη μίσθωση μονοκατοικίας, ισχύουν όσα και για τις μισθώσεις γενικά με την προσθήκη στις υποχρεώσεις του μισθωτή: να συντηρεί τον τυχόν υφιστάμενο κή πο καθώς και τον καυστήρα θέρμανσης. Σε κάθε περίπτωση το συγκεκριμένο θέμα αποτελεί προϊόν ιδιαίτερης συμφωνίας των μερών και θα πρέπει να αναφέρεται ρητά.